金九銀十正值房企營銷季，搶占粵港澳大灣區購買力C位的惠州，率先奏響了營銷的號角，開發商更是紛紛祭出低首付、免息等大旗。

　　近兩日，多個熱銷樓盤實行首付款打折、備案價打折、首付款金融貸等促銷方式。其中，類似于開發商真金白銀返首付款、備案價打折的營銷“割肉”方式屬于近年少有，令不少市場人士驚呼“打折誠意足”、“促銷不做噱頭廣告”等。

　　開發商賣力促銷，離不開促銷以快速回款的核心訴求。有房企等市場人士表示，盡快賣掉項目比賺多少，在當下要顯得更重要，充分顯示出業界對于惠州樓市的高庫存持謹慎觀望態度。

　　熱盤地板價頻現

　　臨近十一假期，小王和他的同行們基本上每天都會接到十個左右樓盤問詢電話。除了少數電話來自北京、東北等北方區域，大部分電話來自深圳。深圳客在惠州樓市中占據主導地位。

　　近日，居住在深圳坪山區的劉小姐就頻繁接到新房首付款打折、備案價打折、首付款部分免息等各類折扣電話。

　　據第一財經記者了解，惠州近段時間開發商“割肉”促銷的招數屢見不鮮，并有升級之勢。

　　其中一路較為少見也算實打實讓利的打折手法當屬首付款打折開發商讓利，在當地被稱作“返首付”。

　　以案名為“臻園”的項目為例，全款八六折、按揭款八七折。具體來說，假設一套臻園售價100萬，原來的首付款三成即30萬，70萬屬銀行按揭。如今，折扣當道，按揭八七折，即折讓13%。購房人30萬首付款中，17萬由購房人承擔，13萬由開發商承擔。相當于購房者用17萬購買了一套100萬的新盤。開發商選擇首付環節打折，助力購房者上車，對于手頭資金緊張的剛需客來說可謂是解燃眉之急，還是有一定吸引力的。

　　類似這種開發商幫購房者付首付款的項目，還有金輝在惠州的部分在售樓盤，比如臨近深圳的金輝悅步公館、金輝信步雅苑。整體來說，這種真金白銀折讓首付款，調動購房者買房的行為，屬于少數開發商的營銷舉措。

　　另一種屬于較多開發商所推行的，由開發商幫助購房者牽線搭橋金融機構，折讓首付款�；葜荽蠖鄶翟谑蹣潜P推行這種折扣方式。以金地自在城為例，首付最低0.5成，不足的部分由開發商協助購房人進行金融貸，免息一年按月還即可。又如，豐谷天璽首付兩成起，免息兩年還清，一次性付款九折。由于開發商合作的信貸金融機構不同，有的金融貸金融機構會給出類似于“免息兩年”、“三年后一次付息”、“按月付息”等靈活多樣的首付款方式，部分項目相當于開發商幫助購房者負擔起部分信貸款。免息方式多樣，但均緊緊圍繞減輕購房者首付款的支付壓力。

　　也有個別項目在備案價上打折扣。以卓越蔚藍海岸為例，樓盤備案價九折，總價再減20-40萬。當地人士告訴第一財經記者，購房者先付5萬定金，鎖定房源。半年后，購房者再和開發商面簽并辦理按揭貸款，而樓盤備案價將是當前價格的九折。對于第一財經記者問及的“備案價不是被管制的么，怎么可以打折?”多位人士稱，“開發商有辦法重新備案九折的新盤價格，購房者若有疑慮可隨時退定金。”

　　歷經惠州開發商各類折扣營銷狂轟亂炸之后，深圳人劉霄在剛剛過去的周六日，驅車前往惠州，摸排樓市的大概情況。他告訴第一財經記者，沿著臨近深圳的惠州龍山一路，幾乎甚少見到有未打折的新盤。

　　“售樓部雖算不上人挨人的熱鬧，但都有購房者，折扣吸引了不少人了解具體情況。”劉霄說到。

　　在當地的房產中介、開發商等人士看來，變著花樣費盡心思去打折，更多是寄望快速回款。

　　“主要是落袋為安，現金為王，怕耗不起。”一位不愿具名的央企地產開發商惠州區域的負責人透露，公司在惠州的項目周轉時間是東莞的三倍，銷量并不樂觀。今年他所在的房企已經暫停在惠州拿地。

　　“要是說往年促銷有畫大餅的嫌疑，今年不少開發商促銷是實打實地‘割肉’，主要也是為了賣掉新房以回款。”Q房網惠陽區域的一位負責人表示，對開發商來說盡快賣掉項目比賺多少要顯得更重要。

　　抄底時機已至?

　　惠州開發商比購房者更急切的背后，是惠州樓市的高庫存。

　　樂有家研究中心數據顯示，截止2021年6月30日，惠州一手住宅庫存147035套，存量面積1583萬㎡，按照近半年每月平均消化速度計算，去化周期為15個月，有一定的庫存壓力。

　　這種高于周邊其他城市的去化周期并非新現象。近年庫存高點2019年，去化周期達11.7個月。2020惠州市年度成交量大于供應量，去化周期縮短為8.4個月，相較2019年減少了3.3個月，但仍是粵港澳大灣區去化周期較長的城市�；葜萁�五年一手房的去化周期整體均處于6個月以上。去化周期長也令開發商對惠州土拍保持一定警惕性。

　　但是綜合樓市供需基本面、購房客群來看，惠州樓市與周邊城市，如深圳、東莞相比，價格優勢依然顯著。這令它仍具有一定的吸引力，尤其是對預算有限的剛需上車族。

　　具體來說，從成交量看，惠州一手住宅成交量近五年均在13萬套以上，幾乎是深圳的3-4倍。從整體的供需面積對比看，惠州市場的供需平均處于平衡狀態。對應的一手住宅成交均價突破萬元大關，從2016年的0.88萬元/㎡上漲至2020年的1.15萬元/㎡，價格親民。

　　具體到購房人群來看，作為臨深城市之一，惠州樓市享受著深圳需求外溢所帶來的紅利，深圳客到惠州置業的剛需一族比例在不斷上升。今年8月“惠八條”政策出臺，正式對惠陽、大亞灣兩區實行限購，被認為是將少數的投機行為拒之門外，對于絕大多數剛需群體給予了保護。

　　在市場人士看來，作為大深圳都市圈的房價洼地，惠州中長期仍將受到剛需置業者的追捧，惠州樓市基本面并不會發生實質性改變。以價格為例，2020年惠州一手住宅成交均價為11535元/㎡，環比上漲6.5%，套均總價為128萬元/套。有機構測算，在惠州置業的“深圳客”占比超50%。剛需購房者花費總價不到兩百萬，首付款三四十萬，即可每日自駕穿行大亞灣和深圳坪山。雙城生活大軍的隊伍浩浩蕩蕩，日漸壯大。

　　對于投資客來說，可能又是另一番光景。

　　據第一財經記者了解，受今年新盤供應量大、樓市調控等制約，即便是價格領跑惠州樓市的臨深片區惠陽、大亞灣，部分樓盤價格也較去年有所下行。有投資惠州大亞灣的多位深圳客告訴第一財經記者，正面臨被新盤套住的困擾。

　　一位購買了期房的投資客以自身實例透露，他購買了臨深一知名景氣大盤，今年每平方米單價較去年下行了2000元。

　　有投資者告訴第一財經記者，樂于快速轉手賺高收益的投資客，是沒辦法接受惠州樓市的這種爬坡式緩慢上行的投資風格，而若是眼光不夠精準，臨深外、缺乏商業及產業支撐的樓盤，極有可能踩雷低價值盤，將投資者套牢。